1、案情

王某与某房产开发公司签订了一份产品房交易合同，合同约定了交易的价格和房子的出货时间。此后，王某依约支付了约定的合同价款，房产开发公司将产品房房出货王某用，没有办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份交易合同，约定将从某房产开发公司购得的产品房以每平米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨，王某拒不办理产权登记手续且倡导其与李某的交易合同无效，李某因之诉至法院。

2、分歧

本案审理中最重要的一点是认定王某与李某间交易合同的效力怎么样，对此有三种建议。

第一种建议觉得合同无效，理由为：交易合同违反了《城市房产管理法》无产权房子不能交易的禁止性规定。

第二种建议觉得合同效力待定，理由为：王某未获得产权而处分别人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。

第三种建议觉得合同有效，理由为：王某将它对房子开发企业的债权出售给了自己，这一债权出售合同符合当事人的意思自治，并不违反法律强制性规定。

3、评析

审理本案的第一重点在于对认定李某与王某间房子交易合同的效力，结合上文的分歧建议，大家总结出本案中存在争议的法律问题为：王某与李某的交易合同是不是违反法律的强制性规定;王某将出售产品房的行为是无权处分还是有权处分;假如上述行为是无权处分，那这一行为的效力怎么样;假如上述行为是有权处分，那这一行为是不是是债权让与。现剖析如下：

1、《城市房产管理法》无产权房子不能交易是不是是认定合同无效的强制性条约。《合同法》第52条第1款的第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的要紧依据之一。王某觉得依据《城市房产管理法》第37条第1款的第6项规定，未依法登记领取权属证书的房产不能出售。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定，故为无效。大家觉得，这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条约，1、在法理上，凡法律条文冠以“不能”等字样不势必代表此条文为强制性条约，也可以是带有引导性质的条约;2、《城市房产管理法》是1994年颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不能”等字样来表达便捷行政的含义。同时在立法的内容上也没充分考虑到当下的产品房买卖情况，有滞后性;3、从《合同法》鼓励买卖的原则出发，对实践中如王某与李某相类似的交易合同都认定为无效不借助物价值的有效且充分用，所以在审判实践中，应尽可能减小合同无效的范围;4、交易合同标的物的特点表明，其标的物无须是现已存在的物或现是出卖人的物，即便是非房子所有权人也会成为房子的出卖人。综上，以本案讼争交易合同违反《城市房产管理法》的强制性规定而无效的看法是不对的。